All'interno dei condomini, lavori come il rifacimento della facciata, il rifacimento del tetto, il cambio della caldaia collettiva sono tra i più costosi. Come trovare finanziamenti adeguati e sufficienti per completare la ristrutturazione di un condominio? Facciamo il punto.
Se i condomini sono regolarmente impegnati in lavori come il restauro di facciate, o altri lavori su scala più ampia, i proprietari hanno difficoltà a finanziare questi lavori, alcune famiglie non sono più in grado di pagare le proprie spese.
L'Anil (Agenzia nazionale per le informazioni sugli alloggi) informa che i comproprietari occupano in media le loro abitazioni per otto anni e che non sono sempre inclini a investire in lavori di comproprietà a lungo termine. Pertanto, affinché il lavoro richiesto per i condomini sia accolto favorevolmente dai proprietari, è necessario offrire con giudizio un aiuto finanziario per soddisfare gli interessi di tutti.
Quali tipi di fondi?
Il sistema dei fondi eccezionali viene utilizzato quando il costo dell'opera si aggira intorno ai 100 euro a lotto. Viene adottato in caso di lavori urgenti quali: danni idrici, cedimenti del suolo ecc. Per quanto riguarda i lavori più alti è più difficile ricorrere ad esso e questo grava sempre sui proprietari che hanno già le spese comuni da pagare (circa 300 euro in più al mese in caso di ristrutturazione importante). La CRC (Commission Relative à la Co-Ownership) raccomanda che la richiesta di fondi votata durante le assemblee generali non superi un terzo dell'importo del sito quando viene firmato il contratto di ristrutturazione, quindi un terzo dell'importo all'inizio dei lavori e infine un terzo al ricevimento del sito. Un processo che consente di evitare di immobilizzare denaro.
Sostituire l'appello sostanziale quando l'opera è votata da un sistema di previdenza (riserve finanziarie) è un'alternativa migliore. In un momento in cui è necessario lavorare, è possibile attingere a queste riserve per finanziarle. Ai sensi dell'articolo 18 della legge del 10 luglio 1965, l'amministratore immobiliare è tenuto a costituire ogni tre anni questo provvedimento speciale per la manutenzione degli spazi comuni o per i lavori più importanti. Purtroppo pochi condomini riescono a costituirla davvero per mancanza di voti durante le votazioni. Questa riluttanza deriva in parte dalla presenza di un conto di accantonamento assegnato all'unico fiduciario che può beneficiare di questi fondi fino al loro effettivo impiego. I comproprietari possono temere che il fiduciario utilizzi il denaro per altri scopi (liquidazione di fatture non pagate ecc.).
I lavori possono essere finanziati mediante la sottoscrizione di un finanziamento bancario collettivo , registrato sul conto del sindacato dei comproprietari, modalità che consente di ottenere i fondi prima dell'inizio dei lavori e che evita le incertezze legate al pagamento degli oneri e disposizioni. Lo sforzo finanziario è distribuito nel tempo, rendendo più facile sopportare il costo del lavoro. Il prestito incide naturalmente sui costi di gestione dei comproprietari.
Ma i comproprietari preferiscono il prestito collettivo a gestione individualizzata dove ognuno può prendere in prestito la propria parte di lavoro o non contrarre un prestito. È compito del trustee riunire i comproprietari interessati a questo modello di finanziamento. La banca tratta quindi direttamente con i proprietari. In caso di cattivo pagamento saprà a chi rivolgersi.
Qualunque sia il tipo di prestito previsto, il voto in assemblea è obbligatorio. Il trustee richiede quindi un prestito all'ente creditizio scelto durante quest'ultimo. Tutte le banche possono offrire credito fondiario.
Dal 2022-2023 l'eco-prestito a tasso zero ha permesso di prendere in prestito 30.000 euro per unità abitativa, in quanto il proprietario si appresta a svolgere due tipologie di lavori quali l'isolamento termico del tetto e l'installazione un sistema di riscaldamento più responsabile. L'interesse è pagato dallo Stato, piuttosto che dal mutuatario. Tale prestito può essere contratto, senza condizione di risorse, da una persona fisica proprietario e occupante (nell'abitazione principale) di un alloggio ultimato prima del 1 gennaio 1990. Viene utilizzato per tutti i lavori di miglioramento del rendimento energetico degli alloggi.
Il credito d'imposta transizione energetica consente di detrarre dall'imposta sul reddito il 30% delle spese sostenute per alcuni lavori per il miglioramento delle prestazioni energetiche nei condomini. Questo è il caso quando si eseguono lavori di isolamento, si cambia il sistema di riscaldamento o si installano apparecchiature per l'energia rinnovabile. Ne possono beneficiare anche i lavori svolti individualmente in comproprietà.
Per i lavori di risparmio energetico c'è l' Energy Premium , per il quale è necessario ricorrere ad un professionista RGE.
Infine, l'assistenza di Anah al sindacato riguarda comproprietà in difficoltà che necessitano di essere rinnovate e di ridurre le perdite energetiche.