Comprare un immobile: quali obblighi? Cosa dice la legge?

L'acquisto di un immobile è scandito da quattro passaggi essenziali che devono essere padroneggiati per evitare delusioni. Ecco cosa dice la legge.

Quali sono le condizioni sospensive? Cosa succede se non li rispettiamo? Il nostro esperto, Maître Ganaëlle Soussens, ci risponde in questa prima parte di una serie dedicata al settore immobiliare.

Acquisto di immobili: scelta dell'immobile e offerta

Quando acquisti un immobile, devi essere interessato alla scelta dell'immobile (nuovo o vecchio, con o senza lavori), all'ubicazione, al prezzo al m², ecc. Ma oltre a ciò, devono essere rispettate alcune condizioni nei confronti della legge. Questo è particolarmente vero con l'offerta. Effettuata la sua scelta, l'acquirente invia al venditore, in carta semplice, per posta o per posta elettronica, un'offerta di acquisto nella quale indica il prezzo al quale è disposto ad acquistare l'immobile, il termine per la promessa di vendita, il finanziamento termini, ecc. Il venditore può rifiutare o accettare l'offerta. Ma, anche ammesso, la situazione giuridica è fragile: è difficile, se non impossibile, “forzare” la vendita in questa fase. Tuttavia, la situazione è molto diversa una volta firmato il contratto di vendita.

Acquisto di un immobile: cosa dice la legge sulla promessa di vendita?

La sottoscrizione della promessa di vendita congela i diritti del venditore e dell'acquirente: le due parti si impegnano irrevocabilmente e, se una delle parti non rispetta il proprio impegno, dovrà all' altra pesanti sanzioni, generalmente 10% del prezzo di vendita. Con una sfumatura: la promessa di vendita può includere "condizioni sospensive" che consentono all'acquirente, in generale, di abbandonare l'operazione senza dover indennizzare il venditore. La più nota è la condizione sospensiva per ottenere un prestito. Consente all'acquirente di riservare l'immobile per diversi mesi, il tempo per lui di costruire la sua pratica di prestito e ottenere il finanziamento di cui ha bisogno per acquistare. E se sfortunatamente l'acquirente non ottiene il suo prestito, può rinunciare senza dover alcun compenso al venditore.

Gli acquirenti devono comunque prestare molta attenzione sia nella formulazione della clausola che nella sua applicazione. Ad esempio, se la condizione sospensiva prevede un termine per la presentazione delle domande di prestito, l'acquirente deve rispettarlo e presentare più domande, quindi almeno due.Se, ad esempio, la clausola prevede che interroghi più banche, l'acquirente deve effettivamente presentare la sua richiesta di finanziamento a più istituti, non è sufficiente affidare la sua pratica a un intermediario. Concretamente, se non ottiene il prestito, l'acquirente deve informare il venditore - e non il suo notaio o l'agenzia immobiliare. Il venditore verificherà che tali rifiuti seguano richieste di finanziamento che rispettino scrupolosamente i termini della condizione sospensiva. In caso contrario, il venditore potrebbe rifiutarsi di restituire la somma pagata all'acquirente, o addirittura pretendere l'intero risarcimento per l'immobilizzazione, ovvero in genere il 10% del prezzo di vendita.

Acquisto di un immobile: firma dal notaio

È quando l'atto di vendita viene firmato dal notaio che la proprietà passa di mano. I fondi vengono inviati al notaio dalla banca, prima dell'appuntamento per la firma. L'acquirente deve quindi pianificare una retroprogettazione, la cui fase finale è la firma.Prima di allora, la banca che gli ha prestato i fondi deve averli inviati al notaio, il quale presuppone che abbia accettato l'offerta di prestito. Ma poiché può accettare l'offerta solo dopo un periodo di riflessione, l'acquirente-mutuatario deve averla ricevuta con sufficiente anticipo. Pertanto, in ogni fase, l'acquirente deve essere proattivo e garantire il rispetto delle scadenze fissate nella promessa di vendita. Spesso è un periodo stressante per gli acquirenti, motivo per cui è prudente prepararsi bene e farsi aiutare, ad esempio da un notaio.

Di Ganaëlle Soussens, avvocato, esperta in diritto immobiliare: ganaellesoussensavocat.com