Come per l'acquisto, anche la vendita di una casa deve essere preparata con cura. Ecco cosa dice la legge sulla vendita di immobili.
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Se metti in vendita il tuo immobile, hai l'obbligo di trasmettere le informazioni all'acquirente, non appena viene firmato il compromesso e poi quando viene firmato l'atto autentico.
Vendere immobili: quali rischi per il venditore?
Sono limitati, purché tutto sia trasparente. La migliore raccomandazione che possiamo dare a un individuo è di non nascondere mai nulla all'acquirente e di documentare tutte le informazioni. Naturalmente, esiste un elenco di diagnostica che il venditore deve fornire all'acquirente. Quest'ultimo riceve così un fascicolo "standard" , che copre vari settori. Non sono queste informazioni il problema, perché anche in presenza di piombo o di un impianto elettrico non conforme la vendita è possibile. Materie delicate sono quelle relative all'assenza di autorizzazioni amministrative o dichiarazione di avvenuta ottemperanza.
Autorizzazioni amministrative per la vendita di un immobile
Non è raro che un privato esegua o faccia eseguire lavori senza sapere di aver bisogno di una concessione edilizia o di una dichiarazione in comune. Questo è il caso quando si crea uno spazio abitativo, trasformando ad esempio un garage in una camera da letto.All'atto della vendita il notaio riscontrerà che la descrizione dell'immobile non è più quella originaria e chiederà al venditore le relative autorizzazioni amministrative. L'assenza di questi non impedisce la vendita. Occorre invece “trattare” l'oggetto nella promessa di vendita o nell'atto notarile. Sono possibili diverse opzioni: fare dell'ottenimento dell'autorizzazione amministrativa una condizione sospensiva nella promessa di vendita; prevedere che l'acquirente "farà i suoi affari personali" di questo soggetto; sequestrare una certa somma presso il notaio. Può, ad esempio, essere restituito al venditore se riesce a regolarizzare la situazione dopo la vendita, o infine essere restituito all'acquirente se non è in grado di farlo.
Errori da non commettere quando si vende un immobile
Immaginiamo un acquirente che scopra, dopo la vendita, che le pareti dell'alloggio, di cui ha appena tolto la pannellatura, sono intrise di umidità. È normale che contatti il venditore per avere spiegazioni.Quest'ultimo, in questo caso, sarà vincolato dalla garanzia contro i vizi occulti che possono portare all'annullamento della vendita? Sono possibili diversi scenari: se il venditore era a conoscenza della presenza di umidità e l'ha nascosta consapevolmente – ad esempio installando pannelli – rischia un procedimento giudiziario e una condanna a lungo termine. Se, invece, il venditore ha informato l'acquirente della presenza di umidità, questi non corre alcun rischio – a meno che non sia in grado di dimostrare di aver fornito tale chiarimento. È quindi imperativo formalizzare tutte le informazioni fornite all'acquirente, ovvero comunicargliele in una forma che possa poi fungere da prova: inviare ad esempio una e-mail, fargli controfirmare un documento riassuntivo delle informazioni o, idealmente, includili nell'atto di vendita.
Articolo scritto da Ganaëlle Soussens, avvocato ed esperto di diritto immobiliare.