Vendita, noleggio: quali sono le diagnostiche tecniche obbligatorie?

Per vendere o affittare la tua proprietà, ora è obbligatorio che i professionisti eseguano non meno di sette diagnosi tecniche. L'obiettivo desiderato: informare gli acquirenti e gli inquilini durante le transazioni e migliorare le condizioni di sicurezza negli alloggi.

Sia in vendita che in affitto, le pubbliche amministrazioni hanno progressivamente introdotto l'obbligo di allegare un certo numero di diagnosi tecniche a qualsiasi contratto immobiliare. L'obiettivo è duplice: da un lato informare meglio il futuro acquirente o inquilino sulle reali condizioni dell'immobile offerto, dall'altro contribuire a migliorare le condizioni di sicurezza e comfort dell'alloggio.

Un file unico
Tali diagnosi - ad eccezione delle riprese previste dalla legge Carrez - devono essere raggruppate a partire dal 1 ° novembre 2007 in un unico documento denominato “fascicolo diagnosi tecnica”. Raccoglie tutte le informazioni da comunicare al futuro acquirente al momento della promessa di vendita o, in mancanza, all'atto della sottoscrizione dell'atto autentico (o del contratto di locazione). Nel caso in cui i documenti non vengano trasmessi, la transazione può o essere annullata (a seconda del tipo di diagnosi mancante), oppure il prezzo di vendita, o quello del noleggio, può essere negoziato al ribasso. Ad oggi, sette diagnosi sono obbligatorie per la vendita: amianto, termiti, piombo, rischi naturali o tecnologici, gas, elettricità e prestazioni energetiche. Tre sono a noleggio: piombo,rischi naturali o tecnologici e rendimento energetico. E non è finita! Nuove diagnosi sono allo studio. È già previsto un controllo delle strutture igienico-sanitarie non collettive (fosse settiche e altro), quando l'alloggio non è collegato alla rete fognaria. La sua entrata in vigore avverrà il 1 ° gennaio 2022-2023, secondo l'Agenzia nazionale per gli alloggi (ANAH).

Quanto costa ?
Il costo per la creazione del fascicolo tecnico diagnostico è a carico del venditore o del locatore. Quindi, durante una vendita, ci vorranno circa 150 euro per un monolocale e fino a 750 euro per una casa con cinque stanze, secondo la Federazione Interprofessionale di Diagnosi Immobiliare. Il “paniere medio” di questo pacchetto diagnostico ammonta a circa 350 euro. Si noti che la durata media dell'intervento dei diagnostici varia da poche ore a un giorno, a seconda dell'area e del numero di stanze della casa. Per limitare i costi di viaggio è meglio che tutte le diagnosi vengano eseguite contemporaneamente. Perché una diagnosi da sola ti costerà tra i 70 ei 220 euro. Questi prezzi sono comunque indicativi. Le tariffe sono gratuite e nel mercato sono state osservate differenze significative (a volte da singole a doppie).Questo è il motivo per cui non dovresti esitare a consultare diversi professionisti (ce ne sono più di 8.000 in Francia) per confrontare i loro prezzi, verificando che soddisfino le condizioni di certificazione, assicurazione e indipendenza. previsto dalla legge. Infine, essere consapevoli che il periodo di validità di queste diagnosi varia da sei mesi (per termiti e rischi naturali o tecnologici) a dieci anni (per le prestazioni energetiche).si noti che il periodo di validità di queste diagnosi varia da sei mesi (per termiti e rischi naturali o tecnologici) a dieci anni (per la prestazione energetica).si noti che il periodo di validità di queste diagnosi varia da sei mesi (per termiti e rischi naturali o tecnologici) a dieci anni (per la prestazione energetica).

La scelta del giusto diagnostico
Dal 1 novembre 2007 tutte le diagnosi da fornire (ad eccezione delle riprese previste dalla legge Carrez) devono essere eseguite da un professionista certificato da un'organizzazione
accreditato da Cofrac (comitato francese di accreditamento). L'elenco di queste organizzazioni (dodici in numero) è accessibile sul sito web Cofrac (www.cofrac.fr). Ognuno di loro offre un elenco di diagnostici certificati. Verificare inoltre che il diagnostico sia in possesso delle certificazioni relative alle varie diagnosi da effettuare (un professionista autorizzato a fare una diagnosi di prestazione energetica non sarà necessariamente per uno stato di rischio di esposizione al piombo). E non dimenticare di chiedere a chi hai scelto di fornirti le fotocopie delle loro certificazioni in corso di validità e della loro assicurazione “Responsabilità civile professionale”. Quest'ultimo copre l'attività di diagnosi. Il vantaggio: come venditore,queste precauzioni ti permetteranno di esonerarti dalla garanzia contro i vizi occulti.

Legge Carrez
Questa diagnosi introdotta dalla legge Carrez riguarda solo i condomini. Ha solo valore dichiarativo e non necessita di alcuna certificazione da parte del diagnostico. Fornisce informazioni sulla zona esatta dell'alloggio. Il suo periodo di validità è illimitato, salvo nel caso in cui l'immobile subisca una modifica della superficie (ampliamento, rialzo). Un errore di misurazione della quantità superiore al 5% può comportare l'annullamento o la riduzione del prezzo di vendita.

Diagnosi amianto prima
dell'intervento Deve essere eseguita prima di qualsiasi intervento di ristrutturazione importante, non appena la struttura ricettiva è stata realizzata prima del 1 luglio 1997. Il proprietario è tenuto a provvedere alla localizzazione di materiali e prodotti contenenti amianto (in genere tramite sondaggi nell'edificio) per evitare qualsiasi esposizione delle persone necessarie per eseguire i lavori.

Certificato di abitabilità
Questo certificato è necessario per ottenere un prestito a tasso zero (PTZ), con un tetto massimo di 15.000 euro. È l'acquirente che lo richiede. Consente all'organizzazione bancaria e all'amministrazione di stimare lo stato degli alloggi e gli eventuali costi dovuti al suo adeguamento agli standard di abitabilità.

Le 7 diagnosi esaminate

1. Stato dell'impianto elettrico interno

L'IMMOBILE IN ESAME . Questa diagnosi è obbligatoria dal 1 gennaio 2022-2023 per qualsiasi casa in cui l'installazione elettrica interna è stata eseguita per più di quindici anni.
OBIETTIVO DELLA DIAGNOSI . Valuta i rischi che potrebbero incidere sulla sicurezza delle persone. Il diagnostico assicura la presenza di un dispositivo di controllo e protezione facilmente accessibile, una protezione differenziale collegata a terra, l'assenza di apparecchiature elettriche obsolete, conduttori non protetti meccanicamente, ecc .
COSTO . Da 150 a 200 euro per alloggi che vanno dai monolocali al T6.
DURATA DI VALIDITÀ . Tre anni.
CONSEGUENZE. L'esistenza di anomalie nell'impianto elettrico non blocca la vendita secondo Promotelec (associazione per la promozione dell'uso sostenibile dell'elettricità negli edifici residenziali e piccoli servizi). Questa diagnosi è solo informativa; non vi è quindi alcun obbligo di lavorare. Per motivi di sicurezza, i rischi individuati non devono essere trascurati. (vedi foto 2 e 3).

2. Presenza di termiti

L'IMMOBILE IN ESAME. Questa diagnosi è richiesta solo quando l'alloggio si trova in una zona classificata a rischio da un decreto municipale o prefettizio (questo è il caso di Parigi, ad esempio).
OBIETTIVO. Viene eseguita una condizione parassitaria dell'alloggiamento per verificare la presenza di termiti. Si nutrono della cellulosa presente nel legno (travetto, parquet, telaio) e possono minare la struttura della casa.
COSTO. Circa 100 euro.
PERIODO DI VALIDITÀ. Sei mesi.
CONSEGUENZE.Il proprietario deve fare una dichiarazione in municipio non appena viene rilevata la presenza di termiti. Il trattamento non è obbligatorio per legge, solo il sindaco può richiederlo e imporlo ai proprietari in caso di strutture che presentino pericoli. (vedi foto da 4 a 6).

Aiutanti ANAH. Per i proprietari-occupanti, come per i proprietari-locatori, l'ANAH (Agenzia nazionale per l'edilizia abitativa) concede sussidi per l'esecuzione di diagnosi tecniche non appena seguite dal lavoro. Le loro condizioni di attribuzione sono specificate sul sito web dell'organizzazione (www.anah.fr). Ulteriori eco-bonus sono stati assegnati dal 1 gennaio 2022-2023 in cambio dell'efficienza del lavoro.

3. Presenza di amianto

L'IMMOBILE IN ESAME. Questa diagnosi è obbligatoria per tutti gli alloggi per i quali è stata rilasciata la licenza edilizia prima del 1 luglio 1997, ad eccezione, invece, delle singole abitazioni.
OBIETTIVO. Fornisce informazioni sulla presenza di materiali e prodotti contenenti amianto (anticamente utilizzato per le sue qualità di isolamento termico e acustico), la loro ubicazione e il loro stato di conservazione.
COSTO. Circa 100 euro.
PERIODO DI VALIDITÀ. Illimitato.
CONSEGUENZE.In presenza di amianto, il proprietario ha l'obbligo di eseguire lavori quando viene superato un certo livello di polvere. Sono possibili due opzioni: l'incapsulamento, che consiste nel confinare i materiali di amianto in un guscio sigillato, o la rimozione dei materiali incriminati. (vedi foto 7).

4. Stato dell'installazione interna del gas

L'IMMOBILE IN ESAME . Questo controllo di sicurezza riguarda tutte le abitazioni in cui l'installazione (interna) del gas è stata eseguita per più di quindici anni.
OBIETTIVO . Ha lo scopo di prevenire i rischi legati alle condizioni dell'impianto e al suo utilizzo (fughe di gas, incendio, avvelenamento da monossido di carbonio in particolare), valutando lo stato dei dispositivi fissi di riscaldamento e produzione di gas. acqua calda sanitaria, sigillatura di tubazioni fisse e attacchi gas. Viene inoltre esaminata la ventilazione dei locali.
COSTO . Circa 130 euro.
DURATA DI VALIDITÀ . Tre anni.
CONSEGUENZE.In caso di pericolo grave e immediato, il diagnostico può interrompere tutto o parte dell'impianto del gas. Nota: una certificazione di conformità da parte di un organismo approvato dalle autorità pubbliche (tipo Qualigaz), anche inferiore a tre anni, può sostituire la diagnosi. (vedi foto 8 e 9).

5. Rischi naturali e tecnologici.

L'IMMOBILE IN ESAME . Questa diagnosi riguarda tutti gli alloggi situati in una zona sismica (Arco alpino, Costa Azzurra, Pirenei e Alsazia in particolare) o coperti da un piano di prevenzione dei rischi tecnologici (PPRT) o da un piano di prevenzione dei rischi naturali (PPRN).
OBIETTIVO . Stabilito dai documenti e dalle informazioni messe a disposizione presso il municipio, specifica i rischi a cui è esposto l'alloggio (alluvioni, ad esempio) e deve essere corredato da estratti cartografici che consentano la localizzazione dell'edificio in relazione ai rischi incorsi.
COSTO . Circa 40 euro.
PERIODO DI VALIDITÀ. Sei mesi.
CONSEGUENZE. Il proprietario deve informare il futuro acquirente o locatario se si sono verificati disastri nell'alloggio e hanno dato luogo a un risarcimento in garanzia per gli effetti di disastri naturali o tecnologici, indipendentemente dal fatto che l'alloggio si trovi o meno in una zona sismica o coperto da un PPRT o PPRN.

6. Presenza di piombo

L'IMMOBILE IN ESAME. Questa diagnosi, chiamata anche contratto di rischio di esposizione al piombo (CREP), è obbligatoria per tutti gli alloggi costruiti prima del 1 gennaio 1949.
OBIETTIVO. È stato messo in atto per prevenire il degrado di vernici e altri rivestimenti interni carichi di piombo, che rilascia squame e polvere la cui ingestione o inalazione può causare avvelenamento acuto, in altre parole, avvelenamento da piombo. Attenzione però, la ricerca di condutture in piombo non rientra nell'ambito di questa diagnosi. Il CREP fornisce informazioni sulla concentrazione di piombo di tutti i rivestimenti delle abitazioni e sul loro stato di conservazione. Alla presente relazione è allegato un foglietto informativo che ricorda gli effetti del piombo sulla salute e le precauzioni da prendere.
COSTO. Circa 180 euro.
PERIODO DI VALIDITÀ. In assenza di piombo nei rivestimenti (o in concentrazioni inferiori ad una soglia normativa, definita con ordinanza del 25 aprile 2006), il periodo di validità del CREP è illimitato. Sale a un anno in caso di potenziale rischio, quando i rivestimenti contengono piombo ma il piombo è inaccessibile.
CONSEGUENZE. Quando viene individuato un rischio immediato (rivestimenti degradati che generano spontaneamente polvere o incrostazioni), la segnalazione viene trasmessa alla Prefettura. Il proprietario deve quindi procedere senza indugio agli opportuni lavori per eliminare il rischio di esposizione al piombo e garantire così la sicurezza degli occupanti. (vedi foto 11).

7. Prestazioni energetiche

L'IMMOBILE IN ESAME. La diagnosi della prestazione energetica (DPE) è obbligatoria per qualsiasi vendita o affitto di una residenza principale (gli affitti stagionali sono esclusi quando il periodo di utilizzo totale è inferiore a quattro mesi all'anno).
OBIETTIVO. Descrive le caratteristiche dell'edificio (tenendo conto in particolare del livello di isolamento) e descrive il riscaldamento e il raffreddamento, la produzione di acqua calda sanitaria e le apparecchiature di ventilazione. Per ogni categoria di apparecchiatura viene inserita la quantità di energia consumata (effettiva, sulla base delle letture dei consumi o stimata) e la spesa annua risultante da tale consumo. Consente inoltre di misurare con precisione la quantità di gas serra emessa da queste diverse apparecchiature. Il DPE è accompagnato da raccomandazioni per il miglioramento energetico degli alloggi. La lettura di questa diagnosi è facilitata dalla doppia etichettatura, simile agli elettrodomestici e ora al settore automobilistico.Questo documento è solo informativo e mira a informare il futuro acquirente o inquilino sul comportamento energetico e sulle prestazioni complessive della casa.
COSTO . circa 200 euro (questo prezzo varia a seconda delle dimensioni della tua proprietà).
PERIODO DI VALIDITÀ. Dieci anni.
CONSEGUENZE . Questa diagnosi è puramente informativa, in quanto tale, i proprietari non sono obbligati a eseguire lavori di ristrutturazione per ottimizzare le prestazioni energetiche del loro immobile. (vedi foto da 12 a 15).