L'acquisto o la vendita di una rendita vitalizia è sempre più all'ordine del giorno. Questa vendita immobiliare con finanziamento in due fasi sta riscuotendo addirittura un rinnovato interesse. Ma questa azione risponde a regole ben precise. Affinché entrambe le parti ne possano beneficiare, questa soluzione è perfettamente inquadrata dalla legge.
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Ogni anno in Francia vengono firmate quasi 8.000 transazioni di vitalizi.Una soluzione a cui pensano i venditori, spinti dal calo del loro potere d'acquisto e dall'aumento dell'aspettativa di vita, e gli acquirenti, che vi trovano un modo flessibile per accumulare capitale e acquistare un immobile, spesso al di sotto dei prezzi di mercato.
Acquistare un vitalizio: come funziona?
Acquistare un vitalizio significa acquisire un immobile di cui si diventa proprietari a pieno titolo solo il giorno della morte del venditore. Per questo motivo l'acquirente non paga l'intero prezzo il giorno della sottoscrizione dell'atto notarile, ma lo liquida gradualmente sotto forma di vitalizio. Il giorno della firma presso il notaio si può versare una somma, una specie di caparra: si parla allora di “bouquet”. Il pagamento di quest'ultimo non è un obbligo, puoi acquistare una rendita vitalizia senza pagare questo bouquet. In questo caso è prudente indicare nell'atto di compravendita che il venditore di vitalizi è stato informato della possibilità di richiedere un bouquet ma vi ha consapevolmente rinunciato.In assenza di queste informazioni, un notaio potrebbe vedersi impegnata la sua responsabilità in una causa giudicata nel 2018. Era accusato di non aver informato il venditore del suo diritto a chiedere il pagamento di un mazzo di fiori. I giudici hanno ritenuto che, per mancanza di informazioni, il venditore avesse perso l'opportunità di reclamare questo bouquet. Infine, l'immobile venduto in vita può essere occupato dal venditore oppure libero. Può anche diventare "libero" durante la vita se il venditore decide di non occuparlo più. L'immobile venduto in rendita vitalizia può anche essere affittato da terzi, ad esempio con un contratto di locazione residenziale o commerciale. Qualunque sia la “forma” del vitalizio, ci sono delle costanti e soprattutto il fatto che l'acquirente deve pagare il vitalizio con regolarità. Se non lo fa, rischia l'annullamento della vendita, il che presuppone che avrà pagato invano il bouquet e le rendite. Questa soluzione è severa per l'acquirente ma protettiva per il venditore: il creditore-annuitant.
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Rivendita di un immobile a vita: quali sono le regole?
Il debitore deve quindi essere molto vigile sulla sua capacità di pagare le rendite fino alla morte del creditore. Se si trovasse in difficoltà, potrebbe dover pensare a rivendere l'immobile. In diritto, la rivendita di una rendita vitalizia è del tutto possibile, ma è un'operazione rischiosa. L'oggetto principale, in caso di rivendita di una rendita vitalizia, consiste nel mantenimento del pagamento delle rendite da parte del nuovo acquirente. Generalmente si prevede che il venditore dell'immobile rimanga assicurato del pagamento della rendita. In altre parole, se il nuovo debit-annuitant non paga la rendita, il credit-annuitant può scegliere di recuperare le rendite dovute sull'uno o sull' altro dei debit-annuitant o su entrambi.La rivendita di un vitalizio non offre quindi al debitore “iniziale” la piena sicurezza di svincolarsi dall'operazione. Quindi non imbarcarti con leggerezza in un acquisto di vitalizio.
Di Ganaëlle Soussens, avvocato, esperto in diritto immobiliare, ganaellesoussensavocat.com