Vuoi vendere la tua casa? Prima di tutto, ricorda di eseguire la diagnostica, obbligatoria per qualsiasi vendita.
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Ogni immobile, prima di essere venduto, deve essere sottoposto a diversi esami, che vengono raccolti in un fascicolo tecnico diagnostico, il DDT. Se i professionisti del settore immobiliare sono imbattibili in materia o quasi, non è sempre così per i privati.Ecco alcune chiavi per andare avanti serenamente.
Vendere casa: perché fornire diagnosi?
Sia che tu abbia deciso di vendere il tuo appartamento o la tua casa da solo o tramite un'agenzia immobiliare, dovrai fornire all'acquirente fino a dodici diagnosi immobiliari. Questi dovrebbero permettergli di avere un'idea più precisa del suo investimento, dei suoi pregi e dei suoi difetti. Sono raggruppati in un unico fascicolo denominato Fascicolo Tecnico Diagnostico (DDT), che deve essere allegato all'atto notarile di ogni promessa di compravendita e compravendita di abitazione. Nove diagnosi sono obbligatorie, ma ce ne sono altre tre. Due riguardano gli appartamenti: prima la diagnosi “legge Carrez”, che indica la superficie dell'alloggio. La sua assenza può portare alla nullità della vendita, mentre qualsiasi errore superficiale superiore al 5% consentirà all'acquirente di chiederti di abbassare il prezzo. Sempre per un appartamento, alla pratica va allegata la diagnosi tecnica del condominio.Infine, per una casa, deve essere previsto lo stato di igiene non collettiva per qualsiasi immobile non collegato alla rete fognaria.
Vendere casa: un nuovo DPE
Poi arrivano gli elementi obbligatori per qualsiasi vendita. La più nota di tutte è senza dubbio la diagnosi di prestazione energetica (DPE), che la legge Clima e Resilienza promulgata il 22 agosto 2021 ha modificato. Questo DPE tiene conto delle caratteristiche tecniche dell'edificio come la qualità dell'edificio, l'isolamento, le finestre, l'impianto di riscaldamento o la posizione geografica. Il calcolo delle etichette non dipende più esclusivamente dal consumo di energia primaria dell'abitazione ma incorpora una componente climatica tenendo conto delle emissioni di gas serra. Pertanto, le soglie sono calcolate sulla base di due fattori. Un'abitazione è quindi classificata nella scala delle classi energetiche (da A a G) su una “doppia soglia”. La sua peggiore performance, in energia primaria o in gas serra, definisce la classe abitativa.Tale DPE è particolarmente importante per l'acquirente che intende dare in locazione il proprio immobile in quanto le abitazioni classificate F e quelle classificate G non potranno più essere locate (rispettivamente nel 2028 e nel 2025). La Francia ha 4,8 milioni di case con una classe energetica F o G sul DPE. Dovresti anche sapere che questa diagnosi è ora esecutiva: l'acquirente può agire sulla base di quest'ultima.
Vendere casa: diagnosi sanitarie
Oltre a questo DPE, devono essere verificati elementi relativi ai rischi per la salute quali le diagnosi per piombo (per edificio costruito prima del 1 gennaio 1949), per amianto, nonché quella di stato di rischio e di inquinamento, permettendo di sapere se i suoli sono impattati da prodotti tossici o se esiste un rischio sismico. Infine, se la tua proprietà si trova in una zona colpita, è necessario eseguire diagnosi per termiti e marciume secco, funghi che attaccano il legno.Se ci si trova in prossimità di un corridoio aereo o di un aeroporto, lo stato di inquinamento acustico aereo sarà un'ulteriore diagnosi da pianificare. Inoltre, l'acquirente deve essere in grado di valutare i costi di eventuali lavori relativi a luce e gas. La diagnostica dell'elettricità e del gas è obbligatoria se l'installazione ha più di 15 anni. L'elenco degli elementi da compilare per la scheda tecnica di diagnosi è lungo e rappresenta un costo. Tuttavia, è difficile affermarlo con precisione poiché non esiste un listino prezzi o una regola che disciplina i prezzi. Questi sono impostati liberamente dagli organismi diagnostici. Le tariffe variano da 60 a 120 euro a diagnosi, a seconda delle dimensioni dell'immobile; alcune aziende offrono “pacchetti” a prezzi compresi tra 300 e oltre 700 euro. Unica certezza: fare molta attenzione nella scelta del diagnostico e assicurarsi che sia ben certificato, assicurato, e che presenti garanzie di competenze non confutabili in caso di contenzioso.l